|
地产调控：“中场”还是“终场”？ |
2008年08月01日 《第一财经日报》
|
[ 有地产龙头企业谨慎表述：就整个地产行业而言，7月销售数据恐怕不会比6月好，8月、9月后的数据会非常难看 ]
当“救市论”的多空对决尚是一桩无头案时，作为“救”与“不救”的最重要理论支撑，房地产调控目前所处“中场”还是“终场”再度成为多方辩论的焦点。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前撰文，称房地产市场目前所遇到的调整时期可能是“一年甚至更长的时间”。简而言之，就是“中场”。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟与巴曙松持有相似的观点，他认为，不少热点城市的房价还远远没有跌到合理的支撑位，在宏观调控下，无论是楼价还是成交量依然有继续下跌的空间。“或许下半年会是更深入的洗牌阶段。”钟伟预测说。
学界的观点与房地产业界对于宏观调控所处阶段的判断似乎出现了偏差。在学界对“中场”这一概念达成共识时，开发商认为形势可能还没有那么坏，他们分持两种观点：“第一，逆势之下仍有销售增长的可能；第二，上半年市场已经不够乐观，可算作‘终场’，所以必然会出现金融政策的松动，从而带来形势的逆转。”其中，有关“终场”的论调与学者观点针锋相对。
在这争持不下的喧嚣中，仍不甚明了的市场现状暂没有给出最终结论。但是已经有地产龙头企业谨慎表述：就整个地产行业而言，7月销售数据恐怕不会比6月好，8月、9月后的数据会非常难看。
或许，市场还远没有到最糟糕的时候，现在仅是一个“中场”而已。
“中场”与“终场”之辩
“中场”之说缘于巴曙松对目前市场的一个判断，信贷持续紧缩、房价透支未来上升空间、成交萎缩、开发商资金链紧张、成为支持专家们预言房地产调整只是到了中期的论据。
“中场”之说并不为地产商认可。大多数的地产商认为目前的形势已经不妙，以至于需要做出一些改变了。
本周万科集团办公室主任谭华杰在接受媒体采访时表示，目前房地产业情况还不是那么坏，更坏的还在后头。
SOHO中国董事长潘石屹一直在呼吁政策作一些改变，他在昨日的网聊中明确表示：“今年上半年，北京房地产市场甚至全中国的房地产市场成交量大规模萎缩，房地产行业缺钱的局面在短期之内难以改变。”
但是，老潘的判断，已经“见底”，形势“不能再坏了”。
“实际上是过去几年为了限制房地产市场的规模和发展，出台了许多宏观调控的政策，今天房地产的形势已经与几年前完全不同了，应该‘松绑’，给予和其他行业一样公平的待遇”。潘石屹称。
包括全国工商联房地产商会会长聂梅生等在内，业界代表最近一段时期的“建言”，都寄望于主管部门实施局部的政策微调来挽回楼市的颓势。
“中国房价的普遍大跌不可能存在。若是谁判断中国房地产市场可能出现普遍30%的房价跌幅，如果不是无知，就是居心叵测。”万达集团董事长王健林接受《第一财经日报》专访时对本报记者称。
“没有哪个行业如同房地产一样有如此明显的传导效用。购房意愿的减弱，直接导致汽车甚至纺织业的市场低潮。这是‘伴生关系’。”王健林认为，“从信贷的层面分析，目前房地产所吸纳的贷款依然每年都有25%的增长，而房地产贷款所占信贷比例就达到40%~50%。
“你们有没有注意到政府针对宏观调控所用的字眼已经发生了改变？从今年初的‘防止房价快速上涨’已经变为‘稳定住房价格’。”他认为这或许是一个政策“温和”的信号。
“冬天”还在继续
“上半年央行放贷2.6万亿，下半年的贷款额度有限。即使信贷可能突破上限，那么肯定不会将计划指标偏向房地产，否则房地产宏观调控反弹会十分明显。”王健林称。按照王健林的判断，这种信贷紧缩的现状持续下去，可能导致整个地产形势在今明两年内都好转不了。“局部地区不排除更差，例如珠三角。”他说。
中原地产（中国）研究中心的报告也明确指出，预计2008年下半年全国楼市回暖无望，并将进入新一轮的深度调整。该轮调整将至少持续到2009年第一季度。
戴德梁行华南估价部负责人林勃给出答案之一：“资产评估价值缩水，将是市场调整期无可避免的现象。”碧桂园创造的“女首富”杨惠妍去年曾经一度身家市值超过1350亿港元，但是随着股价跟随估值重心调低而持续下跌，按7月31日收盘价计算市值仅400亿港元左右。
开发商已经拉开的节衣缩食的“过冬”架势也已经十分明朗。
今年上半年销售金额只同比增长了5％左右，同时营业利润有所下降的金地，却在中报中不无忧虑地指出：“由于本轮行业调整的最大特点是成交量持续萎缩而非价格的大幅度下降，预计调整周期较长。”对于调整的时间，金地认为“在经历了2007年的高速发展之后，房地产市场在最近一两年之内需要进行一定程度的理性回调”。
一家上海房企在内部会上给员工打“预防针”，称有可能年底裁员“50%”，这与国内一家地产领头企业正在考虑的阶决方案相同，如果三季度销售业绩依然低迷，可能会给高管降薪。
另一家在南京开发楼盘的上海房企由于近期又吃下新项目，所以无法从“裁员”上动心思，只能将“建安成本”与“营销成本”都在进行缩减，下一步的缩减成本，可能会在“管理成本”方面。
“原本企业计划加大对外扩张力度，或许在上海以外寻求一些项目机会，但是现在看来此时扩张并非明智之选，所以扩张计划暂时搁浅。”上海一家地产上市公司高管对本报记者明确表示，他们同时对开盘项目的销售回笼资金速度做了一个放缓的准备。
“如果有一个缩量调整，则是最理想的结果，最糟糕的就是地方的销售价格也出现大量下滑。”该高管对本报记者表示。
|
|
|
|